Những điều nên biết về luật kinh doanh BĐS mới

Có thể nói sự chỉnh sửa và bổ sung chỉ mang tính tương đối, vì kèm theo việc đẩy nhanh tiến độ huy động vốn thuận lợi cho nhà đầu tư thì

Việc sửa chữa và cho ra mắt bộ Luật Kinh doanh bất động sản được xem là cột mốc trong công cuộc cách mạng thị trường bất động sản. Nhưng bên cạnh đó cũng còn nhiều góc khuất.

Bộ Luật Kinh doanh bất động sản mới như một làn gió thổi vào thị trường bất động sản Việt Nam, dọn đường cho các nhà đầu tư dần thoát khỏi những văn bản chồng chất và thủ tục nhiêu khê. Có thể thấy rõ nỗ lực của các nhà hành luật vẫy vùng khỏi cái bóng “rừng luật”, nhưng Luật Kinh doanh bất động sản vẫn chưa thực sự thông thoáng và thỏa đáng, với sự phân biệt đối xử giữa các đối tượng nhà đầu tư và nhiều điểm nhập nhằng trong thủ tục hành chính gây khó dễ cho những người tham gia rót tiền vào các công trình.

“Rừng luật” bất động sản đã thoáng hơn nhưng vẫn còn nhiều điều chưa thỏa đáng.
Nhà đầu tư nước ngoài kém được chào đón

Một điểm còn vướng mắc của Luật Kinh doanh Bất động sản là sự phân biệt đối xử giữa nhà đầu tư người nước ngoài và nhà đầu tư trong nước. Điều này thể hiện qua những thiệt thòi về quyền lợi và lợi ích các nhà đầu tư ngoại phải chấp nhận khi đầu tư vào Việt Nam. Trong đó, sự chênh lệch giữa phần trăm giá trị bất động sản khi chưa bàn giao của doanh nghiệp vốn trong nước và nước ngoài được thu là 20%. Với con số hạn chế này, liệu họ sẽ tiếp tục rót vốn vào các công trình trong nước?

Không chỉ thế, dưới bộ luật mới, doanh nghiệp nước ngoài còn bị hạn chế hình thức kinh doanh bất động sản. Cụ thể, họ chỉ được đầu tư theo hai hướng, hoặc xây dựng trên đất được nhà nước giao để bán, hoặc thuê nhà, công trình để cho thuê lại. Ngay cả khi như vậy, họ không được phép kinh doanh trên những không gian đã mua, mà chỉ có thể sử dụng đặt văn phòng hoặc cơ sở sản xuất, kinh doanh.

Nhà đầu tư nước ngoài còn chưa được hưởng mức lợi ích như người Việt.
Điều kiện huy động vốn – tay mở đường tay cản trở

Luật Kinh doanh bất động sản cũ quy định chủ đầu tư được huy động vốn khi công trình khởi công và đã có thông báo lên Sở Xây dựng. Sản phẩm đến tay người góp vốn sẽ là nhà. Tuy nhiên, Luật hiện tại lại không quy định rõ những vấn đề này.

Nhận thấy thiếu sót, Dự thảo nghị định hướng dẫn Luật nhà ở đã có sự chỉnh sửa bằng cách bổ sung những điều kiện góp vốn cho nhà đầu tư. Trong đó, tiến trình huy động vốn được tiến hành ngay sau khi việc giải tỏa mặt bằng dự án hoàn thành và việc bàn giao mốc giới được cam kết bằng biên bản. Đồng thời quá trình tiền huy động vốn sẽ phải qua sự xét duyệt và phê chuẩn của Sở Xây dựng. Thế nhưng, kèm theo đó là một sự thiệt thòi cho người góp vốn vì họ sẽ không được nhận nhà.

Có thể nói sự chỉnh sửa và bổ sung chỉ mang tính tương đối, vì kèm theo việc đẩy nhanh tiến độ huy động vốn thuận lợi cho nhà đầu tư thì Dự thảo cũng khiến họ khó xử khi huy động vốn, lấy đi những lợi ích của người góp vốn khiến họ dễ chần chừ.

Yêu cầu bảo lãnh – sáng mà chưa tỏ

Luật Kinh doanh bất động sản bắt buộc các chủ đầu tư phải có nghĩa vụ tài chính với khách hàng của mình. Theo đó, họ phải bảo lãnh ngân hàng trước khi bán hay cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai. Như vậy, họ sẽ phải đối diện với khách hàng và chịu trách nhiệm về mặt pháp lý nếu chậm trễ trong quá trình bàn giao nhà. Đây chính là một điểm sáng trong bộ Luật mới vì quyền lợi của người tiêu dùng được đảm bảo, thế nhưng vẫn tồn tại một điểm chồng chéo là giá trị bảo lãnh vẫn không được đề cập, gây lúng túng cho cả chủ đầu tư lẫn các ngân hàng.

Điểm sáng về yêu cầu bỏ lãnh trong bộ luật còn đi kèm với sự chồng chéo.
Dịch vụ định giá bất động sản và trúc trắc trước mắt

Khi bộ Luật được chính thức đưa vào hiện hành vào tháng 7/2015, thay đổi trong việc định giá bất động sản khiến nhiều doanh nghiệp trở tay không kịp. Cụ thể, từ thời điểm đó các doanh nghiệp sẽ tuân thủ Luật Giá để định giá thay vì Luật Kinh doanh bất động sản. Điều này gây khó dễ cho những doanh nghiệp vẫn trung thành với bộ Luật cũ, vì Luật Giá không chỉ khác mà còn khắt khe và rắm rối hơn rất nhiều.

Có thể nhận thấy những đổi mới tích cực trong Luật Kinh doanh bất động sản qua nỗ lực khắc phục những điều chưa hợp lý hoặc còn thiếu sót của cơ quan quản lý. Tuy nhiên song song đó là những mảng xám của sự chưa công minh và vẫn tồn tại sự nhập nhằng giữa những điều luật. Hy vọng trong tương lai gần những người chịu trách nhiệm sẽ sớm có những điều chỉnh phù hợp để giới đầu tư được dễ thở, cũng như dọn thoáng đường cho thị trường bất động sản Việt Nam được tối đa.

Cùng Danh Mục:

Liên Quan Khác

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *